Vj-98/2001/19
A Gazdasági Versenyhivatal Versenytanácsa dr. Budavári Imre (1061 Budapest, Anker köz 1-3. szám alatti) ügyvéd által képviselt GESTIHÁZ Korlátolt Felelősségű Társaság (1067 Budapest, Teréz krt. 33. szám alatti) eljárás alá vont vállalkozás ellen fogyasztói döntések tisztességtelen befolyásolásának tilalma miatt indított eljárás során tartott nyilvános tárgyaláson meghozta az alábbi
határozatot
A Versenytanács megállapítja, hogy az eljárás alá vont vállalkozás fogyasztómegtévesztésre alkalmas magatartást tanúsít azzal, hogy ügyfeleit eshetőlegesen tájékoztatja arról, hogy az általa közvetített ingatlan eladóját és vevőjét egyaránt közvetítési díj megfizetése terheli.
E magatartás folytatását e határozat kézhezvételétől számított 15 napon belül megtiltja.
Vele szemben 500.000.- (azaz Ötszázezer) Ft bírságot szab ki, amelyet a határozat kézhezvételétől számított 30 napon belül köteles megfizetni a Gazdasági Versenyhivatal 10032000-01037557. számú bírságbevételi számlájára.
E határozat ellen a kézhezvételtől számított 30 napon belül az eljárás alá vont vállalkozás a Gazdasági Versenyhivatalnál benyújtható, de a Fővárosi Bírósághoz címzett, nem halasztó hatályú felülvizsgálat iránti keresettel élhet.
Indoklás
A Versenytanács az ügyfél előadása, a csatolt írásbeli bizonyítékok, a 2000. évi CXXXVIII. törvénnyel módosított 1996. évi LVII. törvény (a továbbiakban: Tpvt.) 71. §-a nyomán készült vizsgálati jelentés alapján a következő tényállást állapította meg:
Jelenleg a lakóingatlan-értékesítési piacot a körülbelül két évvel ezelőtti keresleti piaci viszonyok helyett inkább a kínálati piac jellemzi, ami azzal jár, hogy a vevők a használt és az új ingatlanok széles választékából a korábbiakhoz képest kisebb mértékben növekvő, avagy visszaesett árakon vásárolhatnak.
A magyarországi ingatlanügyletek körülbelül 15-20 %-át kötik közvetítői közreműködéssel. Az ingatlanügynöki tevékenység felöleli a mások nevében és javára történő adásvételt, bérletet, becslést.
Az ingatlanközvetítői piacon számos cég működik, csak Budapesten mintegy 700-800 amellett, hogy ingatlanügyletekkel nemcsak kifejezetten az erre szakosodott ingatlanügynökségek foglalkoznak.
Piaci gyakorlat, hogy az ingatlan eladója és a közvetítő között ingatlanértékesítésre vonatkozó megbízási szerződés jön létre, amelyben az eladót terhelő közvetítési díj a lakásingatlan eladási árának 1-3-5 %-a.
A kereslet-kínálati viszonyok alakulása folytán nem jellemző, hogy a piacon az ingatlan vevőjét is közvetítési díj fizetése terheli, kivéve, ha a szokásoshoz képest is egyedi igények kielégítése érdekében a közvetítő megkülönböztetett ügyintézése szükséges.
A közvetítői díjak mértéke, kikötésük lehetséges esetei jogilag nem szabályozottak, hanem azokat a piaci szokások és viszonyok határozzák meg.
A Technocasa olasz cég franchise rendszerében mintegy 2500 ingatlanközvetítő iroda működik szerte Európában. Magyarországon a hálózathoz öt gazdasági társaság tartozik, összesen tizenkét irodával.
Az eljárás alá vont vállalkozás (a továbbiakban: Kft.) a Technocasa-nál rendszergazda, amely 1996-ban alakult és Budapesten öt irodájából hármat nem elsősorban a piaci viszonyok kedvezőtlen alakulása, hanem személyzeti problémák (bűncselekmény elkövetése, hanyagság) miatt bezárt 2001. május és szeptembere között.
A Kft. irodáiban azonos közvetítői gyakorlatot folytatnak a Technocasa rendszeréhez igazodóan, amelyhez saját adatbank, 40 ezer példányban megjelenő, az ingatlankínálatot ismertető képekkel illusztrált újság, stb. áll rendelkezésre.
A Kft. a közvetítői ügyintézésben formanyomtatványokat rendszeresített, amelyeket az ügylet megfelelő adataival egyéniesít.
Az eladóval kötött megbízási szerződés értelmében a Kft. meghatározott időre kizárólagosan jogosult az adott ingatlan értékesítését megkísérelni, a közvetítési díj pedig az eladási ár 6 %-a. A közvetítési díj ellenében a Kft. az ingatlant felbecsüli, szemléltető rajzot, fényképet készít és a vevő birtokbalépéséig ellátja az eladással kapcsolatos ügyintézést.
A Kft. vétel iránt érdeklődő fogyasztóval írásbeli megbízási szerződést nem köt, de a kapcsolatfelvételkor közli, hogy az adásvételi szerződés közvetítés általi létrejötte esetén az a vételár 3 %-a.
Az ingatlant kereső lehetséges vevő formális, írásbeli szerződéses kapcsolatba mindaddig nem kerül a Kft-vel mígnem ingatlan adásvételi szerződés megkötésére nem kötelezi magát az ingatlan eladójával szemben.
A vevői kötelezettségvállalást a vételi ajánlat alapozza meg, amelyben a vevő megjelöli az általa felajánlott vételárat, foglaló megfizetésével egyidejűleg. A vételi ajánlat formanyomtatványa a vevői közvetítési díjról kikötést nem tartalmaz, de feltünteti az eladó elfogadó nyilatkozatát, amellyel az tudomásul veszi a vételi ajánlatot és vállalja az adott tartalommal adásvételi szerződés megkötését.
A vevő a vételi ajánlat megtételekor, de külön nyilatkozattal, egyoldalúan kötelezettséget vállal arra, hogy vételi ajánlatának elfogadása esetén közvetítési díj címén meghatározott összeget megfizet a Kft-nek.
Közvetítési díj összegszerűen meghatározott megfizetésére az eladó, hasonlóképpen a Kft-nek címzetten, megerősíti a megbízási szerződésben már vállalt díjfizetési kötelezettségét úgy, hogy a vételi ajánlat elfogadásához kapcsolódóan ugyancsak közvetítési díj megfizetését vállalja.
Az ingatlanügylet létrejötte érdekében nem kizárt a közvetítési díj mérséklése.
A Kft. intézményesen nem tájékoztatja az ügyletkötő felet a másik fél közvetítési díjfizetési kötelezettségéről.
A Gazdasági Versenyhivatal a Tpvt. 69. § (1) bekezdésére figyelemmel, a Tpvt. 70. § (1) bekezdése szerint a jelen eljárást indította, mert úgy vélte, hogy fogyasztómegtévesztő a másik fél közvetítési díjfizetési kötelezettségére vonatkozó tájékoztatás hiánya.
A Kft. jogsértés hiányában az eljárás megszüntetését kérte. Kifogásolta, hogy a hivatal egy ügyfél, általa alaptalannak tartott sérelme nyomán indított eljárást, mert szerinte az ügyfeleket nem téveszti meg, részletesen tájékoztatja őket a részükre nyújtott szolgáltatásról és a fizetendő ellenértékről. Nem tagadta, hogy előzetesen nem tájékoztatja az ügyfelet a másik ügyfelet terhelő közvetítési díjfizetési kötelezettségről, de azt el sem titkolja, mert számít arra, hogy visszatérő ügyfelei a korábbitól eltérő ügyféli pozícióban is igénylik szolgáltatását. Ebből következően fogyasztói érdeklődés esetén alkalmazottai a másik fél díjfizetési kötelezettségére vonatkozó felvilágosítást megadják. Vitatta, hogy a tájékoztatásra kötelezhető, hiszen a felekkel kötött szerződésének nem lényeges eleme, hogy harmadik féllel milyen jogviszonyba kerül a Kft. Továbbá hivatkozott arra, hogy a vevő és az eladó részére egyaránt végzi szolgáltatását, azonos mértékben képviseli érdeküket ügyintézése során.
Az ingatlanközvetítői tevékenység a megállapodás tartalmától függően kisebb-nagyobb mértékben elősegíti az ingatlanokkal kapcsolatos ügyletek létrejöttét, mentesítve az ügyfeleket az adódó nehézségektől. A tevékenység díját a jelenlegi piaci gyakorlat szerint az eladó viseli, aki az ingatlan eladásából származó ár egy részét a díj megfizetésére fordítja, vagyis a közvetítés nélküli eladáshoz képest az eladási ár alacsonyabb lesz. Nem jellemző a vevő által fizetett közvetítési díj, de nem is tiltott, hiszen egy közvetítő a vevő részére is végez ingatlankeresés formájában tevékenységet. A Kft. eladóval kötött megbízási jogviszonnyal nem érintett ingatlanra vevői megbízásból ilyen kereső tevékenységet nem végez, mindig a Technocasa tizenkét irodájának közös adatbankját használja a vevői igények kielégítéséhez, ami által az eladó javára végzett tevékenység egyúttal a vevő javára is teljesített szolgáltatásnak mutatkozik, amiért az ügylet létrejöttekor a Kft. mindkét féltől - előre közölten - díjat szed.
A Kft-nek, mint piaci szereplőnek piaci tevékenységét a fenti tartalmú ügyletek megkötése tölti ki, ami versenytársaiétól annyiban biztosan eltér, hogy velük ellentétben a Kft. a vevőtől is díjat szed.
E magatartása jogilag nem tiltott, szabadon érvényesülhet szerződéskötési gyakorlatában, s versenyjogi beavatkozást csak akkor igényel a Tpvt. 1. §-ának felhatalmazása alapján, ha a piaci magatartásban, - akár egyetlen, de az adott vállalkozás által általánosan tanúsított piaci magatartást feltáró ügyféli panaszban - a Tpvt. tilalmainak megszegése érhető tetten.
A Versenytanács szerint a Kft. piacon nyújtott szolgáltatásának - ami nem tévesztendő össze a szerződés polgári jogi jogintézményével, de a szerződés tükrözheti az egyébként folytatott piaci gyakorlatot - lényeges tulajdonsága a vevőt és az eladót egyaránt terhelő díjfizetési kötelezettség. Ugyanis a vevő szempontjából e kötelezettség azzal jár, hogy a vevő arra számíthat, hogy magasabb árért tud ingatlant vásárolni, mert az eladó növelni akarja az eladási árat az általa fizetendő közvetítői díj miatt. Az eladó szempontjából pedig azt kell számításba venni, hogy a vételár a közvetítési díjfizetési kötelezettség miatt kisebb lesz. Ha a vevő és az eladó tudta nélkül zajlik az áremelkedést és az árcsökkenést eredményezhető kettős folyamat, fokozódhat a közvetítési tevékenységre visszavezethetően az ingatlanügylet anyagi terhe, ami eleve amúgy is adott ilyetén közreműködés esetén.
Mivel a piacon az a bevett gyakorlat, hogy csak az egyik fél fizet, e körülményhez igazodik a Kft-től versenyjogilag elvárható tájékoztatás mértéke is, azaz a Kft-nek az általa folytatott, a versenytársaiéhoz képest eltérő piaci gyakorlatáról kifejezetten és előzetesen tájékoztatnia kell fogyasztó ügyfeleit, hogy abbéli döntésük meghozatalában, miszerint igényeljék-e a Kft. szolgáltatását-e vagy sem, megfelelő támpontot kapjanak ezáltal is.
Nem vitatottan a Kft. az intézményes felvilágosításról nem gondoskodik, így magatartása a Tpvt. 8. § (2) bekezdés a) pontjába ütköző. Ezért a Versenytanács a jogsértést megállapította és egyidejűleg megtiltotta a magatartás folytatását (Tpvt. 77. § (1) bekezdés f) pont). A bírságot (Tpvt. 78. §) annak is figyelembevételével szabta ki, hogy a Kft. körülbelül két éve a piaci gyakorlathoz képest (a közvetítési díj a lakásingatlan eladási árának 1-5 %-a) jelentős módon fokozhatja árbevételét (a Kft. által alkalmazott közvetítési díj 3+6%), s így meg nem határozható jogosulatlan előnyt élvezhet a telített piacon a versenytársakkal folytatott árversenyben.
A Kft. számára a Tpvt. szerinti határozat elleni jogorvoslati jogot a 83. § biztosítja.
Budapest, 2001. október 18.
dr. Kállai Mária sk. előadó
dr. Bodócsi András sk.
dr. Zavodnyik József sk.
Ágoston Marika