Gazdasági Versenyhivatal

Vj-84/2003/12

A Gazdasági Versenyhivatal Versenytanácsa az FHB Földhitel és Jelzálogbank Rt. (Budapest) eljárás alá vont vállalkozás ellen fogyasztói döntések tisztességtelen befolyásolásának tilalma miatt indított eljárás során tárgyaláson kívül meghozta az alábbi

határozatot

A Versenytanács az eljárást megszünteti.

E határozat ellen az eljárás alá vont vállalkozás a kézhezvételtől számított 30 napon belül a Gazdasági Versenyhivatalnál benyújtható, de a Fővárosi Bírósághoz címzett felülvizsgálat iránti keresettel élhet.

Indoklás

I.

Tényállás

A Versenytanács az ügyfél előadása, a csatolt írásbeli bizonyítékok, a 2000. évi CXXXVIII. törvénnyel módosított 1995. éviLVII. törvény (a továbbiakban: Tpvt.) 71. §-a nyomán készült vizsgálati jelentés alapján a következő tényállást állapította meg:
Az FHB Földhitel és Jelzálogbank Rt. (a továbbiakban FHB) a jelzálog-hitelintézetről és a jelzáloglevélről szóló 1997. évi XXX. törvény, valamint a hitelintézetekről és pénzügyi vállalkozásokról szóló 1996. évi CXII. törvény hatálya alá tartozó szakosított hitelintézet.
Az FHB-t 1997. októberében alapította a Magyar Befektetési és Fejlesztési Bank Rt., a Mezőbank Rt., a Postabank Rt., a
Pénzintézeti Központ Bank Rt. és a Pénzügyminisztérium. A tulajdonosi szerkezetben bekövetkezett változások következtében az FHB jelenleg a Magyar Állam tulajdonában van.
Az FHB fő tevékenysége pénzkölcsön nyújtása Magyarország területén levő ingatlanon alapított jelzálogjog fedezettel, illetve állami garanciavállalással. Az FHB által nyújtott hitelek döntően hosszúlejáratúak, de legalább öt éves időtartamra szólnak. Az FHB a hitelek kihelyezéséhez szükséges forrásait elsősorban jelzáloglevelek kibocsátásával gyűjti.

A bank már a megalapításának első évében 780 millió Ft össznévértékű jelzáloglevelet bocsátott ki, jelenleg több mint 27 milliárd Ft össznévértékű papír van a piacon.
Lakásépítési hitelnyújtással országosan számos vállalkozás foglalkozik; kereskedelmi bankok, szakosított hitelintézetek, takarékszövetkezetek.
Az FHB-n kívül még két másik jelzálog-hitelintézet működik Magyarországon.

Az FHB "lakásépítési kölcsön" elnevezéssel új, önállóan forgalomképes lakóingatlan létrehozása céljából hosszú lejáratú (5-35 éves futamidejű) pénzkölcsönt nyújt magánszemélyeknek. Összege minimálisan egy millió forint, maximálisan az FHB által megállapított hitelbiztosítéki érték (a forgalmi értéknél 10-20 %-kal alacsonyabb érték) 60%-a. A kölcsön a saját források kiegészítésére szolgál, ezért összege - abban az esetben, ha a kölcsön fedezete egyúttal a kölcsönösszeg igénybevételével felépülő ingatlan - az ún. jóváhagyott építési összköltség legfeljebb 70 %-áig terjedhet. Amennyiben a kölcsönt felvevő további ingatlan fedezetet is biztosít, a kölcsön összege elérheti a jóváhagyott építési összköltség 100%-át is.
Az FHB a lakásépítési kölcsönt két vagy három részletben folyósítja a kölcsön és a kölcsönt felvevő által vállalt saját erő nagyságától függően. Az FHB mindegyik részlet folyósítását különböző feltételek együttes teljesüléséhez köti.

Az FHB a lakásépítési kölcsönt részben saját bankfiók hálózatában, részben a vele együttműködő hitelintézetek. illetve ügynökök útján értékesíti.

A szolgáltatásra vonatkozó tájékoztatás az értékesítési csatornától függetlenül azonos.
A lakásépítési kölcsön után érdeklődő fogyasztók alapvetően háromféle forrásból juthatnak információhoz: bankfióki személyes tájékozódással, a bank internetes honlapján vagy telefonon keresztül.

A személyesen érdeklődő ügyfél az FHB bankfiók vagy az eljárás alá vonttal együttműködő más hitelintézet kirendeltsége ügyfélterében megtalálja az ún. tájékoztató dossziét, illetve az ügyintézőtől kézhez kaphatja. A színes, keményfedelű dossziéban megtalálhatóak az FHB lakásépítési hitelkonstrukcióját részletesen bemutató ismertetők, a kölcsönkérelem, illetve az azzal együtt kitöltendő formanyomtatványok, a kölcsönkérelem elbírálásához és a kölcsön folyósításához szükséges adatlapok és nyomtatványok példányai, valamint az FHB Lakossági Hitelezési Üzletszabályzata.
A jelenleg alkalmazott Üzletszabályzat 2002. március 15. napjától hatályos. Az Üzletszabályzat III. része "A kölcsön igénybe vétele" cím alatt rendelkezik a kölcsönösszeg folyósításának egyes szabályairól. A III.1. pont utolsó bekezdése rögzíti, hogy a több részletben folyósított kölcsönök esetén az FHB addig nem folyósítja az adott kölcsönrészletet, amíg a kölcsönrészlet folyósításához szükséges, a szerződésben meghatározott valamennyi feltétel nem teljesül. A III.2. pont a kölcsön folyósításának általános feltételei között szerepelteti azt a kitételt, hogy a több részletben történő folyósítás esetén az újabb kölcsönrész igénybevétele előtt a kölcsönvevőnek igazolnia kell a korábban folyósított kölcsönrész hitelcélra történt felhasználását.
Az Üzletszabályzat III. 2. pontja rögzíti azt is, hogy az egyes kölcsönfajtákhoz rendelt további folyósítási feltételeket a kölcsönszerződések tartalmazzák.
A tájékoztató dossziéban fellelhető "Lakásépítési kölcsön" elnevezésű ismertető 3. oldalán pedig a bank "A kölcsön folyósításának feltételei" címszó alatt közli, hogy milyen általános illetve speciális feltételek teljesülése esetén kerülhet sor a kölcsön folyósítására. A tájékoztatás szerint a kölcsönt - az ott meghatározott feltételektől függően - legfeljebb három részletben lehet folyósítani. A tájékoztató az egyes kölcsönösszeg részletek kifizetéséhez rendelt feltételeket úgy közli, hogy megkülönbözteti az első részlet, a további, de nem utolsó részlet és az utolsó részlet folyósításának feltételeit. Az utolsó részlet folyósításának speciális feltételei az alábbiak:

• -

  az előzőleg igénybe vett kölcsönösszeg hitelt érdemlően igazolt beépítése;

• -

  a megépített ingatlanra vonatkozó használatbavételi engedély bemutatása;

• -

  a fedezetértékelési szakterület igazolása arra vonatkozóan, hogy az ingatlan megfelel a fedezetértékelési szakterület által meghatározott minimum követelményeknek.

Amennyiben a kölcsön fedezetét a kölcsönből építendő ingatlan biztosítja, további, elsősorban a jelzálogjoghoz kapcsolódó folyósítási feltételeknek kell teljesülniük (pl. hitel-hitelbiztosítéki értékarány, az ingatlan tulajdoni lapján megjelenített bejegyzések, vagyonbiztosítás).
A tájékoztató ismerteti azt is, hogy a korábban folyósított hitelrészletek beépítését milyen módon kell / lehet igazolni, illetve ellenőrizni. A tájékoztató dossziéban található "Nyilatkozat az építkezés készültségi fokáról" és a "Költségvetési adatlap" elnevezésű iratminták eligazítást adnak arról, hogy a különböző munkafolyamatok költségét, időbeli előrehaladását hogyan kell megtervezni, azokat ki és milyen gyakorisággal ellenőrzi. Az FHB által 2001. márciusi dátummal kiadott, az ügyféltérben elhelyezett "Tájékoztató" megjelöli, hogy a kölcsönösszeg részletek folyósításához feltételéül szabott műszaki készültségi fok (40%, 60%, 70%, 100%) eléréséhez az építkezésnek milyen munkafolyamatait kell teljesíteni. A 100%-os műszaki készültségi fok azt jelenti, hogy "az épület a hitelbírálat során benyújtott műszaki terveknek és költségvetésben meghatározott mennyiségű és minőségű munkálatoknak megfelelően teljes egészében elkészült, ideértve a tereprendezést és - szükség szerinti mértékben - a kerítésépítést is." A megállapíthatóság további feltétele a használatba vételi engedély rendelkezésre állása.

Az FHB szolgáltatásait (ún.: termékeit) az Internet segítségével is ismerteti. Az Internetes ismertetés FHB hitelek címszóval tartalmazza "A kölcsön folyósításának feltételei" című részt, amelyben az FHB a folyósítás általános és egyedi feltételeiről tájékoztat. Itt is rögzíti, hogy a kölcsönt legfeljebb három részletben folyósítja és közli az utolsó részlet folyósításához szükséges feltételeket is, amelyek megegyeznek a fentebb már ismertetett feltételekkel.

Az FHB éjjel-nappal elérhető telefonos ügyfélszolgálatot működtet. Automata fogadja a hívásokat, a telefonkészülék megfelelő gombjainak lenyomásával választhatók a különböző menüpontok. A magnóra rögzített bemutatkozó szövegben elhangzik, hogy munkaidőben közvetlenül elérhető a bank munkatársa a 9-es gombbal.
A lakásépítési kölcsönről a 3-as gomb megnyomásával lehet információt szerezni. A magnóról lejátszott szöveg röviden ismerteti, hogy a hitelt milyen célból lehet felvenni, milyen arányú saját erővel kell rendelkezni, és milyen ingatlanfedezetről kell gondoskodni. Az utolsó előtti mondat foglalkozik a kölcsön folyósításával:
"A kölcsön folyósítása több részletben, a folyósítási feltételek teljesülése után a kölcsönfelvevő vagy a kivitelező bankszámlájára történik."
Az utolsó mondat az építkezés ellenőrzésére vonatkozik és arról tájékoztat, hogy az FHB - az egyes folyósítási feltétekhez rendelten - helyszíni szemlét tart, a számla és a használatbavételi engedély bemutatását kéri.

A kölcsönért folyamadó ügyfél a kölcsönszerződést a hitelkérelme kedvező elbírálása után kötheti meg az FHB-val. A más hitelintézettel történő együttműködés keretében létrejövő konzorciális hitelnyújtás esetén is az FHB-nál alkalmazott kölcsönszerződési tervezeteket használják, a partnernek csak a hitelbírálati szempontok meghatározásában van módja eltérni az FHB gyakorlatától.
Az ügyfél a szerződéstervezet szövegét a hitelbírálat után ismerheti meg. Az FHB szerződésminta-formanyomtatványokat nem készített, az egyedi kölcsönszerződéseket közokiratba foglalják, amelynek ugyan létezik tervezete, ez azonban az ún. tájékoztató dossziénak nem része, s az értékesítő ügynökök sem ismerik.
A hitelkérelem benyújtása és a szerződéskötés közötti időben az ügyfél bármikor elállhat a szerződéskötési szándékától. Ha az értékbecslés már megtörtént, annak 25 ezer Ft-os költségét ki kell fizetnie. A hitelbírálat eredményes lefolytatásához feltétlenül szükséges az értékbecslés, vagyis a hitelbírálat eredményének ismeretében történő elálláskor is ki kell fizetni az értékbecslés költségét.

A közokiratba foglalt egyedi kölcsönszerződések megkötésénél az ügyfél, az FHB képviselője és közjegyző van jelen. A szerződéseket az eljárás iratai között fellelhető ingatlanépítési kölcsönszerződés tervezete alapján készítik el. A tervezet 2. pontja tartalmazza a kölcsön folyósításának szabályait. A 2.1. bekezdés a kölcsön első részletének, a 2.2. bekezdés a második részletnek, a 2.3. pont pedig az utolsó részlet folyósítási feltételeit írja le.
A 2.3. pont 1-8. alpontjai alapvetően az Üzletszabályzatban és a tájékoztatókban megjelölt folyósítási feltételeket részletezve tartalmazzák, az 1. alpontban szerepel "a hitelcél szerinti építkezés befejezése és ennek Hitelező által történő elfogadása" feltétel. A 2.4. pont rögzíti, hogy az egyes kölcsönrészletek folyósításának feltételéül előírt műszaki tartalom elérését a hitelező bank milyen eljárás szerint fogadja el.
A szerződéstervezet 8.4. pontja a szerződő felek nyilatkozatát tartalmazza arra vonatkozóan, hogy a szerződéskötést megelőzően kellő időben megismerték és magukra nézve kötelezőnek fogadták el a bank Üzletszabályzatát és érvényes Hirdetményét, amely az FHB aktuális kondíciós listáját (díjak összege, kamatok mértéke) tartalmazza. A 8.6. pont szerint ezek a dokumentumok a szerződés részét képezik.

II.

Az eljárás

A Gazdasági Versenyhivatal vélelmezte, hogy az FHB a magánszemélyekkel kötendő lakásépítési kölcsönszerződés létrejötte előtt a kölcsön folyósításának feltételeiről, különösen a kölcsönösszeg utolsó részletének folyósítási feltételrendszeréről versenyjogellenes tájékoztatást nyújt, amely magatartása a fogyasztói döntések tisztességtelen befolyásolásának tilalmába ütközhet, ezért versenyfelügyeleti eljárást indított ellene a Tpvt. 69. § (1) bekezdésére figyelemmel, a Tpvt. 70. § (1) bekezdés szerint.

A vizsgálat megállapítása szerint az ügyfeleknek lehetőségük van a kölcsönszerződés megkötése előtt kellő mértékben tájékozódni a kölcsönügylet részleteiről, feltételeiről.
Az FHB felhívja a figyelmet arra, hogy a kölcsönt az épület készültségi fokához igazodóan több részletben folyósítja, mindegyik folyósítási részletnek komplex feltételrendszere van, s így az utolsó részlet folyósításához sem elegendő önmagában a használatba vételi engedély beszerzése.
Ezért a vizsgáló az eljárás megszüntetését indítványozta.

III.

Az FHB védekezése

Az FHB az eljárás megszüntetését kérte jogsértés hiányában. Az általa nyújtott kölcsönfajtákat hitelcélok szerint csoportosította (lakásépítés, új lakás vásárlása, használt lakás vásárlása, felújítás, bővítés, stb.), amelyhez igazodva dolgozta ki az egyes kölcsönfajtákra jellemző feltételrendszert és a kölcsön igényléséhez szükséges szerződés tervezetét is.
Előadta, hogy a kölcsön folyósításának feltételeiről az ügyfél már a kapcsolatfelvétel időpontjában értesül, hiszen azok szerepelnek a tájékoztató dossziéban levő termékismertetőben. Ezen kívül a hitel felvételét kísérő személyes kapcsolattartás során számos lehetősége van, hogy tájékozódjon a kölcsönrészletek folyósításának feltételeiről.
A folyósítás feltételeinek részleteiről a telefonos informálódás alkalmával is tájékozódni lehet, mert az automatára rögzített általános tájékoztatás meghallgatásán kívül az ügyintéző kapcsolása is kérhető, aki további felvilágosítást ad.

IV.

Jogi háttér

A Tpvt. 8. § (1) bekezdése tiltja a fogyasztók megtévesztését a gazdasági versenyben. A (2) bekezdés a) pontja szerint megtévesztésnek minősül különösen, ha az áru ára, lényeges tulajdonsága tekintetében valótlan tényt vagy valós tényt megtévesztésre alkalmas módon állítanak, az árut megtévesztésre alkalmas árujelzővel látják el, vagy az áru lényeges tulajdonságairól bármilyen más, megtévesztésre alkalmas tájékoztatást adnak. A c) pont értelmében megtévesztés lehet az áru értékesítésével, forgalmazásával összefüggő, a fogyasztó döntését befolyásoló körülményekről - így különösen a forgalmazási módról, a fizetési feltételekről, a kapcsolódó ajándékokról, az engedményekről, a nyerési esélyről - adott tájékoztatás is.
A 9. § előírja, hogy a használt kifejezéseknek a mindennapi életben, illetőleg a szakmában elfogadott általános jelentése az irányadó annak megállapításánál, hogy a tájékoztatás a fogyasztók megtévesztésére alkalmas-e.
A 10. § tiltja a fogyasztó választási szabadságát indokolatlanul korlátozó üzleti módszerek alkalmazását. Ilyen módszernek minősül különösen, ha olyan körülményeket teremtenek, amelyek jelentősen megnehezítik az áru, illetve az ajánlat valós megítélését, más áruval vagy más ajánlattal történő tárgyszerű összehasonlítását.

V.

A Versenytanács álláspontja

A Versenytanács maga is az eljárás megszüntetését tartotta indokoltnak.
A fogyasztói döntések tisztességtelen befolyásolása címén a szerződéskötéssel kapcsolatban indított versenyfelügyeleti eljárás akkor fejeződhet be marasztaló határozattal, ha az eljárás alá vont valamely vállalkozásnak olyan általános piaci gyakorlatára lehet következtetni, ami a szerződéskötési folyamat során a Tpvt. III. fejezetében foglalt tilalmakba ütközik, mert a fogyasztók szerződéskötési döntését - jelen esetben jelzáloggal biztosított kölcsön szerződés megkötését - a vállalkozás tisztességtelenül befolyásolja, elsősorban a szerződés lényeges tulajdonságait illetően, amelynek hiányában feltehetően a fogyasztók fizetési kötelezettséggel járó kapcsolatbalépése, szerződéskötése elmaradna az adott vállalkozással.
Az eljárásbeli szerződés(ek) versenyjogilag értékelendő lényeges tulajdonsága, hogy a fogyasztó-ügyfél milyen összegű kölcsönhöz, milyen feltételekkel és folyósítási részletekkel juthat.
Abban, hogy a fogyasztók megalapozott választási (szerződéskötési) döntést hozhassanak, a vállalkozások a Tpvt. III. fejezetében példálódzóan felsorolt tevőleges, avagy mulasztó magatartással nem korlátozhatják a fogyasztók választási szabadságát, sőt a piaci követelményeknek megfelelően a tájékoztatással elől kell járniuk.
A jelen eljárásban a fogyasztók tájékoztatásának számos formája vált ismertté, de versenyjogi szempontból csak a piaci hatást kiváltani képes tájékoztatásoknak van jelentősége. Ennek minősül az automata telefonos szolgáltatás, az Internet, és mindaz az előzetes, széles körben hozzáférhető írásbeli dokumentum (üzletszabályzat, termékismertető, szórólap, stb.) amelynek megismerése az előzetes tájékozódást szolgálja, s költségviseléssel járó kötelezettségvállalást a fogyasztó számára nem keletkeztet.
Figyelmen kívül marad az az FHB alkalmazottainak, szerződéses partnereinek egyedi, szóbeli felvilágosítása, mert e tájékoztatásoknak piaci jellege nincs.
A fellelhető és a Versenytanács értékelésébe bevont információs eszközökkel (írásbeli tájékoztatók, Internet, automata telefonszolgáltatás) nyújtott versenyjogi tájékoztatás mértékét az eszközök rendeltetéséből adódó terjedelmi korlátok szabják meg. Ezért életszerűtlen és túlzott automata telefonszolgáltatástól a részletekbe menő piaci tájékoztatás fogyasztói elvárása.
A részletes fogyasztói tájékoztatás pedig hozzáférhető az írásbeli előzetes tájékoztatókban és az Interneten.
A kölcsönre vonatkozó legrészletesebb kikötéseket ugyan az egyedi szerződések tartalmazzák, de ezek nem előzmény nélküli szerződéselemek, hanem a korábban megismerhető feltételek koherens jogi megfogalmazása, ezért egy esetleges szerződéskötéstől való fogyasztói elállás valószínűsíthetően nem a konkrét szerződés meglepetésszerűen ható tartalmának tulajdonítható.

Ezért a Versenytanács az eljárást a Tpvt. 72. § (1) bekezdés a) pontjára figyelemmel, a Tpvt. 77. § (1) bekezdés j) pontja alapján jogsértés hiányában megszüntette.

A Versenytanács határozatát a Tpvt. 74. § alapján tárgyaláson kívül hozta meg.

Az FHB számára a Tpvt. szerinti jogorvoslati jogot a Tpvt. 83. § biztosítja.

Budapest, 2003. szeptember 3.