Gazdasági Versenyhivatal

Vj-66/1999/25

A Gazdasági Versenyhivatal Versenytanácsa a dr. Morvai Péter jogtanácsos által képviselt Budapest Főváros Terézvárosi Önkormányzat (1067 Budapest, Eötvös u. 3.) I. r., a Verók István ügyvezető által képviselt Terézvárosi Beruházásszervező és Szolgáltató Kft. (1068 Budapest, Király u. 88.) II. r. eljárás alá vontakkal szemben gazdasági erőfölénnyel való visszaélés miatt indult eljárásban - tárgyaláson - meghozta az alábbi

határozatot

A Versenytanács az eljárást megszünteti.

A határozat ellen az eljárás alá vont a kézhezvételtől számított 30 napon belül a Fővárosi Bírósághoz felülvizsgálati kérelmet nyújthat be.

Indoklás

I.

A hivatali vizsgálat annak feltárására indult, hogy az eljárás alá vontak - a Terézvárosi Önkormányzat I. r. gazdálkodási tevékenysége során, a II. r. Terézvárosi Beruházásszervező és Szolgáltató Kft., mint az I. r. tulajdonában lévő vállalkozás - a Budapest VI., Király u. 40. számú épület életveszélyessé nyilvánítása után a bérlők bérleti jogviszonya megszüntetése során tanúsított magatartása a gazdasági erőfölénnyel való visszaélést megvalósítja-e.

A vizsgálat feltárta, hogy az I. r. eljárás alá vont a működési területén kizárólagosan jogosult a tulajdonában lévő épületekben található lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadás útján történő hasznosítására. Ezen tevékenységet a Ptk., az 1993. évi LVIII. törvény (Ltv.) és a képviselő testület által alkotott rendeletek, határozatok keretei között végezheti.

A Terézvárosi Önkormányzat képviselő testülete az 1997. májusában alkotott 471/1997. számú határozatban döntött a Budapest VI., Király u. 40. szám alatti, önkormányzati tulajdonban álló épület bontásáról azzal, hogy a bérlők kihelyezése az épület életveszélyes állapota miatt 1998. május 30-ig történjék meg. A 490/1998. számú határozat szerint a kihelyezés lebonyolítása a tulajdonos és a bérlők megállapodása szerint három változatban lehetséges:

• -

  cserelakás biztosítása, szükség esetén értékkülönbözet megtérítésével;

• -

  a kiürítendő bérlemény forgalmi értéke 70 %-ának megfelelő mértékű pénzbeli térítés az előbbi lehetőség hiányában;

• -

  végül, a piaci viszonyok függvényében a tulajdonos a kiürített bérleménnyel értékarányos másik helyiséget vásárol és az előző két változat megvalósíthatatlansága esetén a kihelyezendő bérlőnek bérbeadja.

A felsorolt megoldások egymást követik, vagyis a sorrendben következővel kapcsolatos tárgyalások, a megoldási lehetőségek keresése akkor indulhat meg, ha a megelőző változat megvalósítása, valamilyen - a felek egyetértésének hiánya, megfelelő cserehelyiség hiánya, forráshiány - okból lehetetlenné válik.

Az Önkormányzat a bérlőkkel folytatott tárgyalások lefolytatására, a vonatkozó határozatok végrehajtása során a megállapodások megkötésére a II. r. eljárás alá vont vállalkozást jelölte ki. A vizsgálat kezdetéig az ingatlanban található 22 lakás és 4 nem lakás céljára szolgáló helyiség bérlői közül 11 bérlővel született megállapodás. Ezek olyan cserebérlakásra vonatkoztak, amely lakásokat a II. r. a budapesti lakáspiacon vásárolt, miután azok elfogadásáról a bérlők nyilatkoztak és a pénzbeli kompenzációban, vagy annak szükségtelenségében a felek megegyeztek.

A vizsgálati jelentés kifogásolta, hogy az ingatlan kiürítése vontatottan halad, az I. r. eljárás alá vont a bérlőkkel való közvetlen tárgyalásoktól elzárkózik, a kiürítés lebonyolításához szükséges forrásokról az 1999-es költségvetésben elkülönítetten nem gondoskodott.

Az eljárás alá vont vállalkozások az eljárás megszüntetését kérték. Előadták, hogy nem csupán a Király u. 40., de még számos ingatlan bérlőjének sorsa, az ezzel kapcsolatos anyagi eszközök előteremtése terheli a forráshiánnyal küszködő költségvetést. A budapesti lakásárak az elmúlt néhány évben folyamatosan emelkedtek, ez a köztudomású tény szintén nehezíti a bérlőkkel való megegyezést. A kihelyezés lebonyolítását végző II. r. eljárás alá vont a bérlőkkel napi kapcsolatban áll; a tulajdonos, az I. r. eljárás alá vont képviseletében önálló jogkörrel jár el, a bérlőkkel való tárgyalásoktól nem zárkózik el.

II.

A Versenytanács elsőként abban a kérdésben foglalt állást, hogy a Tpvt. alkalmazható-e a jelen ügy kapcsán és ha igen, milyen magatartások tekintetében. Ennek a magatartásnak versenycselekménynek kell minősülnie. Versenycselekmény minden olyan magatartás, amelyet valamely piaci szereplő tevékenységi körében vagy azon kívül, gazdálkodásában a piacon tanúsít.

Az 1990. évi LXV. törvény (Öt.) 9. § (1) bekezdése értelmében az önkormányzat jogi személy. Az 1. § (6) bekezdés b) pontja szerint a helyi önkormányzat a tulajdonával a törvény keretei között önállóan rendelkezik. A 80. § (3) bekezdés alapján azonban a helyi önkormányzat vállalkozása a kötelező feladatok ellátását nem veszélyeztetheti.

Az önkormányzat a tulajdonában lévő ingatlanok hasznosítása során az ingatlanüzlet független résztvevője, jogosult helyiségek, lakóházak vételével, eladásával, közvetítésével, bérbeadásával, kezelésével foglalkozni. A Ptk. 685. § c) pontja szerint a helyi önkormányzat gazdálkodó tevékenységével összefüggő polgári jogi kapcsolatokra is a gazdálkodó szervezetekre vonatkozó rendelkezéseket kell - törvény eltérő rendelkezése hiányában - alkalmazni.

Az önkormányzat ezért az ingatlanüzletben folytatott tevékenysége során vállalkozásnak tekinthető és köteles betartani a tisztességtelen piaci magatartás és versenykorlátozás tilalmáról szóló 1996. évi LVII. törvény (Tpvt.) előírásait.

Az Alkotmánybíróság 64/93. (XII. 27.) AB számú határozatban azonban rámutatott, hogy az önkormányzatok közszolgálati feladataik ellátása körében folytatott lakásgazdálkodásuk körében ugyan a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról alkotott 1993. évi LXXVIII. törvény (Lt.) előírásai szerint kötelesek eljárni, ezek a szabályok azonban az önkormányzatokra nem egyszerűen csak mint tulajdonosokra, hanem egyúttal mint alkotmányos közhatalmi szervekre is vonatkoznak. Az önkormányzatok - közjogi jogi személyként - önállóan látnak el olyan közhatalmi feladatokat is, amelyet az adott közjogi jogi személy hiányában az állam látna el.

A Versenytanács - összevetve a fentieket az 1991. évi XXXIII. törvény (Vatv.) 2. § (8) bekezdés rendelkezéseivel, amely szerint a lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek elosztására, bérletére, bérére és elidegenítésére az önkormányzat rendeletet adhat ki, valamint a bérlakás tulajdon jelentős szociális kötöttségeivel (1138/B/1995. AB számú határozat) - arra az álláspontra helyezkedett, hogy az önkormányzat, illetve a képviseletében eljáró vállalkozás magatartásának a Tpvt. előírásainak megfelelő voltát az adott ügylet lebonyolítására keretet adó önkormányzati rendelet és képviselő testületi határozatok végrehajtásának módja tekintetében vizsgálja.

III.

Az I. r. eljárás alá vont a Vatv. 2. § (8) bekezdése szerinti rendeletét 30/1985. (XI. 3.) Önk. r. számon megalkotta, annak 35. §-a az Lt. 23. §-ával megegyezően lehetővé teszi a bérleti szerződés közös megegyezéssel való megszüntetését. A képviselő testület a Király u. 40. számú ház bontását a 471/1997. (VII. 1.) számú határozatban rendelte el, egyben utasítást adott a bérlők kártalanítására vagy elhelyezésére 360 napos határidővel. A 472/1997. (VII. 1.) számú határozat elrendelte, hogy az ehhez szükséges előrelátható költségeket a polgármester az 1998. évi költségvetésben vegye számításba. A 490/1998. (IX. 22.) számú határozat intézkedett a kártalanítás három módozatáról.

A végrehajtás során az anyagi források szűkősségére tekintettel először azokkal a bérlőkkel sikerült megállapodni, akiknek elhelyezése nem járt jelentős anyagi teher vállalásával. A Budapest VI. kerületében a vizsgálat megindításáig 153 bérlőt helyeztek hasonló okból más ingatlanba, amelyből a Király u. 40. számú ingatlanra 11 eset jutott. A fent ismertetett határozatok végrehajtását a szükséges költségek előre nem látható növekedése, a közfeladatok ellátására fordítandó pénzügyi források veszélybe kerülése miatt az eljárás alá vontak 1999. szeptember 30-ig felfüggesztették azzal, hogy anyagi ráfordítást nem igénylő esetekben készek a megegyezésre.

IV.

A szerződéses kötelem önmagában nem eredményezhet gazdasági erőfölényt (Ptk. 200. § (1) bekezdés). Valamely szerződéses kapcsolat keletkezését megelőzően már létező erőfölény, vagy a szerződéskötést követően bármelyik szerződő fél körülményeiben vagy a piaci helyzetben bekövetkezett változás során kerülhet az egyik fél gazdasági erőfölénybe az érintett piacon.

A jelen esetben földrajzi területnek Budapestet tekintve, a bérleti szerződés megkötését megelőzően különösebb érvelés nélkül belátható, sem a bérbeadó, sem a bérlő nem volt gazdasági erőfölényben az érintett termék, a bérlakás, vagy a nem lakás céljára szolgáló helyiség bérbeadása, illetve bérbevétele tekintetében. A bérleti szerződés tartama alatt bekövetkezett változás, az ingatlan bontásának elrendelése azonban olyan új körülmény, amely jelentős piaci pozícióváltozást eredményezett a kiegyensúlyozott szerződéses kapcsolatban. A bérlő csak a bérleti szerződés közös megegyezéssel történő megszüntetése esetén volt képes megőrizni korábbi pozícióját; ha nem fogadja el a bérbeadó által felajánlott megoldást, legjobb esetben ideiglenes elhelyezéssel kell beérnie (Lt. 23. § (4) bekezdés), vagy felmondva a bérleti szerződést, elhelyezéséről magának kell gondoskodnia. A bérlők a bérbeadóval szemben ily módon fogvatartott helyzetbe jutottak, ettől kezdve velük szemben az eljárás alá vontak a Tpvt. 22. § (1) bekezdés értelmében gazdasági erőfölényben vannak.

Az eljárás alá vontak 1997. július 1-től tanúsított magatartását értékelve a Versenytanács elsőként rámutat, hogy a meghatározott 360 napos lebonyolítási határidőn belül a bérlőknek kevesebb mint a felével tudott a bérbaadó megállapodni.

A késedelem egyik lehetséges oka a hasonló lakás vagy helyiség megítélésének bonyolult volta. Ebben a kérdésben köztudottan eltér a jogosultak és a kötelezettek álláspontja: a helyzet rendezése azonban az illetékes bíróságra nem a Versenytanácsra tartozik. Az ügyben nem merült fel olyan adat, hogy az eljárás alá vontak jogerősen megítélt ingatlan vonatkozásában kibújtak volna kötelezettségük teljesítése alól, vagy megtagadták volna a megegyezést.

A késedelem másik oka, amely nem hagyható figyelmen kívül, az erőfölényben lévő eljárás alá vontaknak a Király u. 40. számú ház bérlőinek számát jóval meghaladó hasonló kötelezettsége. A Versenytanács diszkriminációra utaló bizonyítékot ennek a helyzetnek a kezelésében nem talált.

A késedelem harmadik és fő oka az volt, hogy az 1998. és az 1999. évi önkormányzati költségvetés a kihelyezés gyors lebonyolításához szükséges összeget nem különítette el. A Versenytanács azonban a forrás elmaradásának okát nem vizsgálhatja, kizárólag a meglévő forrás diszkriminációmentes felhasználása, feltárása és ezen magatartás értékelése tartozik a hatáskörébe.

A feltárt adatok szerint a II. r. eljárás alá vont az ügy rendezésére megadott összeget rendeltetésszerűen és diszkriminációmentesen használta fel; az a megoldás, hogy a kisebb összegigényű kihelyezéseket előnyben részesíti, nem tekinthető jogellenes megkülönböztetésnek, hiszen mind gazdasági, mind szociális szempontok alátámasztják.

A Versenytanács összefoglalásul megállapítja, hogy az I. r. eljárás alá vont a bérlőkihelyezéshez szükséges szabályrendszert megfelelően és kellő időben biztosította, az eljárás lebonyolítására a szükséges hatáskörrel és szakmai tapasztalattal rendelkező szervet - a II. r. eljárás alá vontat - kijelölte. Ebben a tekintetben magatartása nem kifogásolható.

A II. r. eljárás alá vont tevékenysége során a rendelkezésére álló eszközökkel a bérlőkkel szembeni diszkrimináció nélkül gazdálkodott; annak értékelése pedig, hogy az önkormányzat kötelező közhatalmi feladatainak ellátását a kihelyezés gyorsabb lebonyolításához szükséges anyagi eszközöknek az éves költségvetésben való elkülönítése valóban veszélyeztette volna-e, nem a Versenyhivatal feladata.

A Versenytanács ezért az eljárást megszüntette.

Budapest, 1999. június 23.

dr. Györffy István sk. előadó
dr. Bodócsi András sk.
dr. Kállai Mária sk.
Ágoston Marika